Как поведет себя рынок недвижимости в условиях падения объемов продаж жилья

В условиях складывающихся экономических обстоятельств в Российской Федерации продолжают расти запасы нераспроданного жилья застройщиков. Об этом рассказал руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. Он сообщил, что на сегодняшний день объем нераспроданного жилья составляет 42,3 млн м², что на 25% выше уровня 2019-2021 годов.

По мнению экономического эксперта Василия Колташова, которое он высказал Новороссии, рынок недвижимости в России развивается волнообразно. Можно говорить, что мы прошли волну активных продаж и покупок недвижимости, которая продолжалась с 2020 по 2022 годы, с последним всплеском в первой половине 2022 года.

"Внешнее давление, которое было оказано на российскую экономику, достаточно высокая ставка Банка России, ограниченность использования льготных механизмов – всё это вместе со снижением уровня жизни под воздействием всевозможных стрессов 2022 года привело к тому, что на рынке недвижимости повисла пауза, и началось снижение цен.

Банк России был заинтересован в том, чтобы остудить перегретый рынок недвижимости и сделать так, чтобы эта пауза, вызванная различными факторами, не привела к ипотечному кризису. То есть сбавить темпы продаж и создать ситуацию, после которой через некоторое время неизбежно последует новая волна повышения активности.

Это может быть связано с деньгами, которые привезут резервисты, находящиеся сейчас в военных лагерях либо на войне, и те деньги, которые они заработают и пустят на покупку недвижимости. Поэтому не нужно думать, что российский рынок недвижимости навсегда стоит на паузе и теряет продажи, это не так", — подчеркивает Василий Колташов.

Он напомнил, что в 2022 году были высокие темпы строительства, были сданы рекордные объемы жилья. По сути, возникла ситуация перепроизводства, когда жилья произведено много, при этом материальные возможности покупателей оказываются либо уменьшенными, либо ограниченными.

"К тому же нельзя забывать о том, что покупка жилья производится преимущественно с использованием ипотечных денег, то есть заемных средств. А для этого нужно иметь первоначальный взнос.

Это как раз и создает этот волнообразный характер последних лет на рынке недвижимости, когда период интенсивных продаж сменяется периодом застоя на рынке и снижением цен.

После этого люди, которые накопили деньги, приходят на немного остывший рынок, имеют первоначальный взнос, при этом государство начинает активно стимулировать продажи недвижимости через понижение ставки Центрального Банка, через льготную ипотеку и через повышение материнского капитала. То есть разным способом государство начинает усиливать активность, и здесь очень важно, чтобы цены на недвижимость не росли избыточно", — считает собеседник агентства. 

"Именно эту проблему мы имеем в крупных российских городах, — продолжает эксперт. — Поэтому пауза необходима еще и для того, чтобы сбить слишком высокие цены, из-за которых люди не могут покупать жилье". 

"С точки зрения здоровья рынка это неплохо, что ставка Банка России составляет 7,5%, а для промышленности это нездорово. Но с точки зрения цены ипотечных кредитов это фактор торможения.

Мы можем говорить о том, что есть не просто снижение продаж, большие скидки, которые декларируются застройщиками, но и содействие этому процессу, что может привести к достаточно быстрому прохождению кризиса. Поэтому пауза является логичной, она продиктована многими факторами, в том числе и падением мировых цен на нефть, зерно и многих экспортных товаров, а также падением рубля и инфляцией, изменившей структуру расходов многих домашних хозяйств Российской Федерации.

Обстоятельства продиктовали то состояние рынка, которое мы имеем. Это состояние не бурного роста. Это кризис циклический, но круг этой цикличности короткий, потому что рост продолжался недолго, но "бум" был размашистый. Поэтому сейчас происходит интенсивное падение. В ближайшее десятилетие мы еще много раз увидим подобные ситуации, и к этому нужно относиться спокойно, ведь для этого рынка свойствено прыгать вверх и вниз", — резюмировал Василий Колташов.

Подготовил Александр ИВАЩЕНКО